中国资产评估协会关于普遍的问题的解答

  根据《中华人民共和国资产评定估计法》第二十九条规定，“评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年”，自2016年12月1日起施行。

  根据《资产评定估计准则——工作底稿》第十七条规定，“评估业务档案自评估报告日起至少保存10年。国家法律、法规另有规定的，依照其规定”，自2008年7月1日起施行。

  综上，如果在《中华人民共和国资产评定估计法》正式实施前，底稿保存已满10年，按10年确定保存期限。如果在资产评定估计法正式实施后，底稿保存尚未到期，按照《中华人民共和国资产评定估计法》第二十九条规定执行。

  根据《资产评定估计基本准则》第二十三条规定，“资产评定估计报告载明的评估目的应当唯一”。

  根据《中华人民共和国资产评估法》第十三条第四项规定，评估专业技术人员应当履行对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证的义务，以及第二十三条第三款规定，“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和别的资料的真实性、完整性和合法性负责”。

  根据《资产评定估计基本准则》第十四条及《资产评定估计执业准则——资产评定估计程序》第十三条规定，“资产评定估计专业技术人员应该依据资产评定估计业务详细情况收集资产评定估计业务需要的资料。包括：委托人或者其他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料；从政府部门、各类专业机构以及市场等渠道获取的别的资料”。《资产评定估计执业准则——资产评定估计程序》第十四条规定，“资产评定估计专业技术人员应当要求委托人或者其他相关当事人提供涉及评估对象和评估范围的必要资料。资产评定估计专业技术人员应当要求委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评定估计明细表及其他重要资料做确认，确认方式包括签字、盖章及法律允许的其他方式”，第十五条规定，“资产评定估计专业技术人员应当依法对资产评定估计活动中使用的资料做核查验证。核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等”。

  综上，资产评定估计师应当履行有关的资料核查验证义务，同时委托人也应当对其提供有关的资料的真实性、完整性和合法性负责。

  根据《资产评定估计执业准则——资产评定估计报告》第二十八条第三项规定，资产评定估计报告附件通常包括资产评定估计机构及签名资产评定估计专业技术人员的备案文件或者资格证明文件。

  根据《中评协关于印发〈中国资产评定估计协会会员管理办法〉的通知》要求，“单位会员、执业会员电子证书作为《资产评定估计执业准则——资产评定估计报告》第二十八条第三项所指的资格证明文件，装订在资产评定估计报告附件中，供资产评估报告使用者参考”。

  综上，单位会员证通常要作为资产评定估计报告的附件,供资产评定估计报告使用者参考。

  五、采用收益法评估投资性房地产时，其租金净收益中是否应当包含物业管理费？

  根据《投资性房地产评估指导意见》第十五条规定，“采用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用做多元化的分析，判断租金收益与相应费用的匹配性，确定净收益。投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当考虑免租期和租金收取方式的影响”。

  因此，投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费。

  根据《中华人民共和国资产评定估计法》第二十六条第一款规定，“评估专业技术人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告”。

  根据《资产评定估计执业准则——资产评定估计方法》第二十三条规定，“当存在以下情形时，资产评定估计专业技术人员可以采用一种评估方法：（一）基于相关法律、行政法规和财政部部门规章的规定可以采用一种评估方法；（二）由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条件而采用一种评估方法；（三）因操作条件限制而采用一种评估方法。操作条件限制应当是资产评估行业通常的执业方式普遍无法排除的，而不得以个别资产评估机构或者个别资产评估专业人员的操作能力和条件作为判断标准”。

  综上，当评估对象仅满足一种评估方法的适用条件时，资产评估专业人能采用一种评估方法。

  根据《资产评定估计机构从事证券服务业务备案办法》第七条规定，“从事证券服务业务的资产评定估计机构应当符合下列要求：（一）内部管理规范，已建立人员管理、财务管理、业务管理、技术标准和信息化建设等内部管理制度并且运行良好；（二）质量控制体系健全并且运行良好；（三）具备与从事证券服务业务相匹配的执业人员；（四）按照资产评定估计机构职业风险基金管理的有关规定提取职业风险基金或者购买职业责任保险；（五）资产评估机构及其相关人员诚信记录良好；（六）备案材料齐备，相关材料和信息真实、准确、完整”。

  需要注意的是，根据《资产评估机构从事证券服务业务备案办法》第六条的有关规定，资产评估机构首次从事证券服务业务前，应当通过财政部资产评估行业管理统一信息平台、中国证监会政务服务平台资产评估机构备案系统向财政部、中国证监会申请备案。

  根据《资产评估基本准则》第二十五条及《资产评估执业准则——资产评估报告》第十九条规定，资产评估报告载明的评估基准日应当与资产评估委托合同约定的评估基准日保持一致，可以是过去、现在或者未来的时点。

  因此，应委托人的要求，评估基准日可以设定为未来的某个时点，并在资产评估委托合同中进行约定。

  九、公开专业报告是否可以作为资产评估机构及其资产评估专业技术人员利用的专业报告？

  根据《资产评定估计执业准则——利用专家工作及相关报告》第十二条规定，“资产评估机构及其资产评估专业技术人员利用的专业报告，应当通过合法途径获得，通常包括：（一）公开发表的相关专业报告；（二）已经正式出具的相关专业报告；（三）专门聘请专业机构完成相关工作，并出具的相应专业报告”。

  因此，公开专业报告可以作为资产评定估计机构及其资产评定估计专业人员利用的专业报告。

  十、评估基准日之后发生的重大政策变化，是否需要在资产评定估计报告中予以披露？

  根据《资产评定估计基本准则》第二十七条第四项及《资产评定估计执业准则——资产评定估计报告》第二十五条第五项规定，资产评定估计报告的特别事项说明包括重大期后事项。

  期后事项是指评估基准日至资产评定估计报告日之间发生的与评估对象相关或者可能对评估结论有重大影响的事项，包括内外部环境的重大变化、重大诉讼与仲裁的最新进展等。

  综上，如果重大政策变化发生在评估基准日至资产评定估计报告日之间，属于期后事项，则应当在资产评定估计报告特别事项说明中披露该事项及其对评估结论的影响。

  洛阳市住房公积金管理中心发布最新通知，12月31日起暂停办理住房公积金业务。尊敬的缴存职工、单位:根据中心2025年度决算工作安排，2025年12月31日起暂停办理柜面及线上各项住房公积金业务，2026年1月4日起恢复正常。

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